ניקיון בניינים: תדירות, מפרט עבודה ומחירים מקובלים

אין תדירות אחת שמתאימה לכל בניין. התדירות הנכונה תלויה במספר הדירות, בכמות התנועה בחדר המדרגות, בשאלה אם יש מעלית ולובי, ובאופי הדיירים: משפחות עם ילדים, בעלי כלבים, דיירים מבוגרים. כלל אצבע מקובל:

• בניין קטן (עד 8 דירות) בלי מעלית: פעם בשבוע בדרך כלל מספיק, בתוספת ניקיון יסודי אחת לחודש.
• בניין רגיל (8-24 דירות) עם מעלית: פעמיים בשבוע. המעלית והכניסה מתלכלכות מהר, וחדר המדרגות נשאר סביר בין הביקורים.
• בניין גדול או כמה כניסות: שלוש פעמים בשבוע, לפעמים בחלוקה: כניסה ומעלית בכל ביקור, קומות לסירוגין.
• מגדל מגורים: ניקיון יומי של הלובי, המעליות והכניסות, ובנוסף תוכנית שבועית וחודשית לשאר השטחים.

טעות נפוצה היא לחסוך בתדירות ולגלות שהבניין נראה מוזנח כבר ביום השלישי. עדיף ביקור קצר ותכוף מביקור ארוך ונדיר.

מפרט ניקיון טוב מפרט מה עושים בכל ביקור, מה עושים פעם בשבוע ומה פעם בחודש. כך אין ויכוחים על מה כלול, ואפשר לבדוק ביצוע. עבודות שוטפות בכל ביקור:

• טאטוא ושטיפה של חדר המדרגות, המשטחים והמעקות.
• ניקוי רצפת הלובי והכניסה, דלת הכניסה והזכוכיות שבה, תיבות הדואר ולוח האינטרקום.
• ניקוי תא המעלית: רצפה, קירות, מראה, לחצנים ומסילות הדלת.
• סידור אזור פחי האשפה, שטיפת המשטח סביבם והרחקת אשפה שנפלה.
• ריקון פחים קטנים בלובי, אם יש.

עבודות שבועיות: הסרת אבק ממעקות, מגופי תאורה נמוכים ומלוחות מודעות. עבודות חודשיות: שטיפת קירות בחדר המדרגות עד גובה יד, ניקוי מסגרות וידיות של דלתות הכניסה לדירות מבחוץ, שטיפת המדרגות החיצוניות וניקוי יסודי של אזור האשפה.

חלק גדול מהתלונות של דיירים על ניקיון נוגע דווקא לדברים שלא נכללים בביקור השבועי: חלונות חדר המדרגות, החניון והשבילים. את אלה צריך לתמחר ולתזמן בנפרד.

כדאי לכתוב במפורש בחוזה מה נכלל במחיר החודשי ומה מתומחר כעבודה נפרדת. כך גם התקציב השנתי של הבניין נכון יותר. עוד על תכנון ההוצאות במדריך תקציב שנתי לבניין משותף.

חברת ניקיון למגדלים עובדת אחרת מחברת ניקיון לבניין של 12 דירות. במגדל יש לובי שמתפקד כחזית הבניין, כמה מעליות, מסדרונות ארוכים בכל קומה, חדרי אשפה קומתיים, חניון בכמה מפלסים ולעיתים בריכה, חדר כושר ומועדון דיירים. הדיירים משלמים ועד בית גבוה ומצפים לרמת גימור של מלון.

מה מאפיין מפרט ניקיון למגדל:

• עובד או צוות קבוע בבניין בשעות קבועות, לא ביקור של שעה.
• סבב יומי: לובי, מעליות, כניסות, חדרי אשפה קומתיים.
• סבב שבועי: כל המסדרונות, חדרי המדרגות (כולל מדרגות חירום), חניון.
• טיפול במשטחים יקרים: אבן מלוטשת, זכוכית, נירוסטה במעליות, עץ בלובי. כל משטח דורש חומר אחר.
• תגובה מהירה לאירועים: שפך במעלית, בוץ בלובי ביום גשם, שיירי שיפוץ של דירה.

במגדל הניקיון הוא חלק ממערך שלם של אחזקה, לובי ואבטחה, ולכן לרוב נכון לנהל אותו דרך גורם אחד. ראו ניהול מגדלים.

מפרט עבודה טוב הוא עמוד אחד עד שניים, כתוב בשפה פשוטה, שאפשר לתלות בחדר האשפה. הוא צריך לכלול:

1. רשימת אזורים: כניסה, לובי, מעליות, חדרי מדרגות, קומות, חניון, חצר, גג, חדר אשפה.
2. לכל אזור, מה עושים ובאיזו תדירות: כל ביקור, שבועי, חודשי, רבעוני.
3. ימים ושעות עבודה: למשל ימי ראשון וחמישי בין 7:00 ל-10:00. כך הדיירים יודעים מתי לצפות לרצפה רטובה.
4. חומרים וציוד: מי מספק (בדרך כלל החברה), ובאילו חומרים אסור להשתמש על משטחים רגישים.
5. מה לא כלול: שטיפת חניון במכונה, ניקוי חלונות בגובה, ניקוי אחרי שיפוצים של דיירים, פינוי גרוטאות.
6. דיווח ובקרה: יומן חתימות, תמונות בקבוצה של הבניין או דיווח באפליקציה.
7. תנאים: מחיר חודשי, מע"מ, תנאי תשלום, הודעה מוקדמת לסיום, מי מחליף עובד שנעדר.

שימו לב לביטוח ולהעסקה: חברת ניקיון צריכה לשאת בביטוח חבות מעבידים וצד ג', ולהעסיק את עובדיה כחוק. ועד בית שמעסיק מנקה ישירות, בלי חברה, הופך למעסיק לכל דבר, עם כל החובות שנובעות מכך.

הטווח המקובל לניקיון בניין רגיל בישראל הוא בדרך כלל 300 עד 1,500 ₪ לחודש, לפי גודל הבניין ותדירות הביקורים. במגדלים המחיר נקבע לפי שעות עבודה של צוות קבוע ומתומחר בתוך חבילת הניהול הכוללת, ולכן אין לו טווח אחיד.

מה מעלה או מוריד את המחיר:

• מספר הקומות והכניסות, כלומר זמן העבודה בפועל.
• סוג הריצוף והמשטחים: שיש מלוטש ונירוסטה דורשים יותר זמן וחומרים ייעודיים.
• חניון: כלול או לא, וכמה מפלסים.
• עבודות תקופתיות שנכללות במחיר: חלונות, חדר אשפה, שטיפה מכנית.
• היקף: חברה שמנקה כמה בניינים באותה שכונה יכולה להציע מחיר טוב יותר.

לחישוב מהיר של ועד הבית הכולל, כולל ניקיון, אפשר להשתמש במחשבון התמחור.

הפער הגדול ביותר בין הבטחה לביצוע בניקיון בניינים נובע מחוסר בקרה, לא מחוסר רצון. שלושה כלים פשוטים פותרים את רוב הבעיות:

• יומן ביקורים: העובד מסמן תאריך ושעה בכל ביקור, בדף פיזי בלובי או באפליקציה. אחת לחודש מישהו מהוועד או מחברת הניהול משווה ליומן.
• תמונות אחרי כל ביקור: שלוש תמונות (כניסה, מעלית, חדר מדרגות) לקבוצה ייעודית. זה לוקח דקה ומייצר תיעוד.
• ביקורת חודשית מתועדת: סיור קצר עם רשימת בדיקה של עשר נקודות: פינות, מעקות, זכוכיות, ריח בחדר אשפה, לחצני מעלית. ממצאים חוזרים מחייבים שיחה עם החברה.

כשהבניין מנוהל על ידי חברת ניהול, הבקרה הזו היא חלק מהשירות: מפקח עובר בבניין, מקבל את הדיווחים ומטפל בתלונות של דיירים בלי שהוועד צריך לרדוף אחרי אף אחד. זה אחד היתרונות המעשיים של ניהול מקצועי, וגם אחת הסיבות הנפוצות שבגללן דיירים מחליפים חברת ניהול כשהניקיון מוזנח.