שאלות נפוצות על ניהול בניינים, ועד בית ואחזקה

חברת ניהול בניינים מבצעת את העבודה השוטפת של ועד הבית: גובה מהדיירים, משלמת לספקים, מטפלת בתקלות, מנהלת תקציב ומדווחת. הדיירים ממשיכים לקבל את ההחלטות באסיפה, והחברה מבצעת. Towers 360 מציעה ניהול מלא, ניהול ועד בית, אחזקה בלבד או גבייה בלבד, לפי מה שהבניין צריך.

בכל הארץ: גוש דן והמרכז, השרון, השפלה, ירושלים והסביבה, הדרום, חיפה והקריות והצפון. לכל אזור יש מנהלי בניינים וספקים מקומיים, ועמוד ייעודי באתר עם הערים שבו.

ניהול כולל את הצד הכספי והארגוני: גבייה, תקציב, דוחות, אסיפות וספקים. אחזקה עוסקת במצב הפיזי של הבניין: תחזוקה מונעת, תקלות, מערכות, ניקיון וגינון. אפשר להזמין את שניהם יחד או כל אחד בנפרד.

כן. יש לנו חבילה לבניינים של 4-12 דירות שכוללת גבייה, תשלום חשבונות, טיפול בתקלות ודוח חודשי, בסכום קבוע לדירה ובלי שירותים שבניין קטן לא צריך.

דמי הניהול (השירות הניהולי עצמו) הם לרוב 40-120 ₪ לדירה לחודש בבניינים רגילים, בנפרד מהוצאות הבניין כמו ניקיון, חשמל משותף ומעלית. במגדלים המחיר נבנה כחבילה כוללת. הצעת מחיר מדויקת נשלחת אחרי סיור קצר בבניין, תוך יום עסקים.

בבניין בלי מעלית לרוב 80-200 ₪ לדירה לחודש, עם מעלית 150-350 ₪, ובמגדל עם לובי, שומר ומתקנים 600-1,800 ₪ ומעלה. הסכום נקבע לפי ההוצאות בפועל של הבניין, לא לפי טבלה קבועה.

לפי חוק המקרקעין (סעיף 58), כל בעל דירה משתתף בהוצאות לפי יחס שטח דירתו לשטח כל הדירות, אלא אם התקנון של הבניין קובע חלוקה אחרת, למשל שווה בשווה. בפועל הרבה בניינים מחלקים שווה, אבל דייר רשאי לדרוש חלוקה לפי שטח.

מפעילים מסלול מדורג: תזכורת, מכתב התראה, הצעת הסדר תשלומים, ואם אין ברירה, תביעה אצל המפקח על רישום המקרקעין. אסור לנתק שירותים או לפרסם שמות. כשאנחנו מנהלים את הגבייה, התהליך אחיד לכולם ולא נופל על ועד הבית.

לא. ההסכם הוא בהודעה מוקדמת, בלי קנסות יציאה. אנחנו מעדיפים שבניין יישאר בגלל השירות, לא בגלל החוזה.

משאירים פרטים או מתקשרים. מתאמים סיור קצר בבניין, מקבלים הצעת מחיר מפורטת, ואחרי אישור באסיפת הדיירים אנחנו מקימים את הבניין במערכת: חשבון ייעודי, הוראות קבע, ספקים ותקציב. לרוב תוך שבועיים עד חודש הכל רץ.

כל דייר מקבל דוח חודשי עם יתרה, הכנסות, הוצאות לפי סעיף וחובות. בנוסף יש פורטל דיירים עם התשלומים, הקבלות והפניות שלו. הכסף נמצא בחשבון בנק על שם הבניין, לא בחשבון של החברה.

פונים למנהל הבניין בטלפון, בוואטסאפ או דרך הפורטל. הפנייה נרשמת, נשלח בעל מקצוע, ומעדכנים עד הסגירה. תקלות בטיחות ונזק (הצפה, מעלית תקועה, קצר) מטופלות במסלול חירום.

כן. בודקים את סעיף היציאה בחוזה הקיים, מקבלים החלטת אסיפה, שולחים הודעה, וקולטים את המסמכים, הכספים והספקים בלי הפסקת שירות. הליווי במעבר כלול, בלי תשלום נוסף.

בית משותף חייב בנציגות (ועד בית) שנבחרת באסיפה הכללית, ובאסיפה כללית לפחות פעם בשנה. אם אין ועד, אפשר לכנס אסיפה ולבחור, או לפנות למפקח על רישום המקרקעין שימנה נציגות. חברת ניהול יכולה לקחת על עצמה את העבודה, אבל הנציגות נשארת הגוף שמחליט.

הגג, הצנרת הראשית והקירות החיצוניים הם רכוש משותף, והתיקון על חשבון כל הדיירים דרך ועד הבית. צנרת שמשרתת דירה אחת בלבד היא באחריות בעל הדירה. במקרים מורכבים בודקים עם בעל מקצוע ועם הביטוח.

אין חובה כללית בחוק, אלא אם התקנון קובע. עם זאת ביטוח צד ג' ומבנה לרכוש המשותף מומלץ מאוד, כי בלעדיו כל נזק או תביעה מתחלקים בין הדיירים. אנחנו מרכזים הצעות מסוכנים מורשים ומוודאים שהכיסוי מתאים.

כלפי ועד הבית האחריות היא של בעל הדירה. בין בעל הדירה לשוכר נהוג שהשוכר משלם את ההוצאות השוטפות ובעל הדירה את השיפוצים וההשקעות, לפי מה שנקבע בחוזה השכירות.