מה עושים כשאין ועד בית?

הבעיה בבניין בלי נציגות היא לא רק לכלוך בחדר המדרגות. הנה מה שקורה בפועל, לרוב תוך חודשים ספורים:

• אין גבייה: מי שרוצה משלם, מי שלא רוצה לא משלם, ואין מי שידרוש. הפער בין הדיירים גדל והופך לסכסוך.
• אין ביטוח: נזק לצד ג', למשל רעף שנפל על רכב או נפילה על רצפה רטובה במדרגות, נופל על כל בעלי הדירות ביחד.
• מערכות מוזנחות: מעלית בלי בדיקה תקופתית של בודק מוסמך, משאבת מים בלי שירות, מערכת כיבוי אש שלא נבדקה. חלק מזה הוא הפרת חובה חוקית, ולא רק אי נעימות.
• תיקונים יקרים יותר: נזילה קטנה בגג שלא מטופלת הופכת לרטיבות בדירות העליונות ולתיקון יקר בהרבה.
• ירידת ערך: קונה שמגיע לבניין מוזנח בלי ועד מתמחר את זה במחיר.
• אין כתובת: העירייה, חברת החשמל או שכן שנפגע לא יודעים למי לפנות.

חשוב לדעת: גם כשאין ועד, החובה של כל בעל דירה להשתתף בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין לא נעלמת. פשוט אין מי שיאכוף אותה.

לפי התקנון המצוי, נציגות הבית נבחרת באסיפה הכללית של בעלי הדירות, ואסיפה רגילה חייבת להתקיים לפחות פעם בשנה. כשאין נציגות שתכנס אותה, בעלי הדירות עצמם עושים את זה. כך עושים זאת נכון:

1. מאתרים את בעלי הדירות. בבניין עם דירות מושכרות, השוכר לא מחליף את הבעלים. מבקשים מהשוכרים פרטי קשר של הבעלים, ובמקרה הצורך מוציאים נסח טאבו.
2. שולחים הודעה בכתב לכל בעלי הדירות: תאריך, שעה, מקום וסדר יום. מדביקים גם בלוח המודעות ושולחים בקבוצת הוואטסאפ. נותנים זמן סביר מראש, לפחות שבוע.
3. מכינים סדר יום ממוקד: בחירת נציגות, קביעת תשלום חודשי, פתיחת חשבון בנק, ביטוח, ושלושת התיקונים הדחופים ביותר.
4. מגיעים עם הצעה מוכנה: הצעת מחיר לניקיון, הצעה לביטוח, הערכה של התשלום החודשי הנדרש. אסיפה שמצביעה על משהו קונקרטי מצליחה יותר מאסיפה שמתווכחת על עקרונות.
5. רושמים פרוטוקול וחותמים עליו. מי נבחר, מה גובה התשלום, מי מוסמך לחתום בבנק.

ההחלטות מתקבלות ברוב קולות של בעלי הדירות שנוכחים, אלא אם התקנון של הבניין קובע אחרת. מדריך מפורט על ניהול האסיפה יש בעמוד אסיפת דיירים.

לא בכל בניין האסיפה מצליחה. לפעמים אף אחד לא מוכן להיות בוועד, ולפעמים שני מחנות לא מסכימים על כלום. לחוק המקרקעין יש פתרון למצב הזה: בעל דירה רשאי לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולבקש שימנה נציגות לבית המשותף. המפקח יכול למנות נציגות מבין בעלי הדירות או אדם מבחוץ, ולקבוע את סמכויותיה ואת התנאים שלה.

הפנייה נעשית ללשכת המפקח שבאזורה נמצא הבניין. מומלץ להגיע עם תיעוד: ההודעות שנשלחו, פרוטוקול של אסיפה שלא הצליחה לבחור, ורשימת בעלי הדירות. זה הליך פורמלי, ולכן כדאי לבדוק את הפרטים עם עורך דין או ישירות בלשכת המפקח.

הסמכות של המפקח לא נגמרת במינוי. לפי סעיף 72 לחוק, סכסוכים בין בעלי דירות בענייני הרכוש המשותף, כולל אי תשלום, נדונים אצלו, וסמכותו בעניינים אלה כמו של בית משפט שלום. ברגע שיש נציגות, היא יכולה לתבוע אצלו דיירים שלא משלמים.

גם לפני שנבחרה נציגות רשמית, קבוצה של שניים-שלושה דיירים יכולה לעשות סדר בסיסי. הפעולות האלה לא דורשות סמכות מיוחדת, ומייצרות אמון שמקל אחר כך על האסיפה:

מה לא עושים בשלב הזה: לא גובים כסף לחשבון פרטי, ולא חותמים על חוזים ארוכים בשם הבניין בלי אסיפה. הכסף של הבניין צריך להיכנס לחשבון של הוועד, אחרי שנבחר.

ברוב הבניינים שבהם "אין ועד בית" הבעיה היא לא חוסר רצון טוב, אלא חוסר זמן. אף אחד לא רוצה לרדוף אחרי שכנים על כסף, להתווכח עם חברת המעליות ולהיות זמין לנזילה בשבת. במקרה כזה הפתרון הפשוט הוא להחליט באסיפה על העברת הניהול השוטף לחברת ניהול ואחזקת מבנים.

• החברה גובה, מנהלת ספקים, מטפלת בתקלות ומדווחת לדיירים. הנציגות, גם אם היא בעל דירה אחד, רק מאשרת ומפקחת.
• אין תלות במתנדב: כשדייר עוזב את הבניין, שום דבר לא נעצר.
• הגבייה נעשית באופן שוויוני ומתועד, כולל טיפול בחייבים עד תביעה אצל המפקח.
• העלות: דמי ניהול של חברת ניהול הם לרוב 40-120 ₪ לדירה לחודש בבניין רגיל, בנוסף להוצאות הספקים שהבניין משלם בכל מקרה.

Towers 360 מתמחה בכניסה לבניינים שנשארו בלי ועד: מיפוי בעלי הדירות, כינוס אסיפה ראשונה, תקציב, ביטוח וגבייה. פרטים בעמוד ניהול ועד בית ובעמוד גביית ועד בית. אפשר גם פשוט לדבר איתנו ולקבל הצעה לבניין שלכם.